전세집 구하기 전 알아두면 좋은 전세권 설정과 보증보험
2019년 첫 집을 할 때 정말 좋은 임대인 분을 만났습니다.
좋은 분이라는 것을 계약할 당시 알았지만,
항상 사람일 어떻게 될지 모른다는 생각에 전세권 설정을 했습니다.
등록할 때 비용과 해지할 때 비용 각각 나왔고, 집주인분이 정말 끝까지 좋은 분이었던 터라, 괜히 들었다 싶기도 했습니다.
그래도 나의 보증금을 지키기 위해서는 전입신고, 확정일자, 전세권 설정이라는 게 머리 속에 박혀있었습니다.
그리고 두번째 집!
전세권 설정 안 했으면 큰일 났을 법한 임대인을 만나서 '아, 진짜 돈이 많이 들지만 하길 잘했다'싶었습니다.
답 없는 사람까지는 아니었지만, 세입자 안 구해지면 보증금 못 준다는 막말을 해서 우리의 전세권 설정 덕에 임대인이 대출받아서 보증금을 돌려줬습니다. 이건 '임대인이 대출받아서 보증금을 준다고 할 때'라는 포스팅으로 자세히 다뤄 보도록 하겠습니다! (굳이 전세권 설정 덕에 임대인이 대출을 받은 건 아니었고, 임차인이 제가 전세권 설정을 무기로 삼을 수 있었던 상황이었습니다.)
보증보험이 나오기 전 나의 보증금을 지키기 위해 했던 전세권 설정에 대해 기록해보겠습니다.
<목차>
-전세권 설정의 장점과 단점
1. 전세권 설정이란?
전세권 설정이 무조건 좋은 것인가에 대해서도 많이 생각해봤습니다.
전세권 설정이 이 물건(집)에서 내 권리가 최우선이야!라고 말해주는 것이지만,
어차피 보증금 못 받는 순간 피해자는 오롯이 저입니다.
(스트레스 받는 것, 당장 돈 못 돌려 받아서 대출해야 하는 것, 전세금 반환 소송해야 하는 것 등등)
결론은 보증금 문제가 일어나지 않는 것이 제일 좋은 것이라는 생각을 하게 되었습니다.😭
그러려면 집주인을 잘 만나야합니다...관상 보는 눈이라도 길러야 하는 걸까요?🥲
하지만, 임대인은 계약할 때 밖에 보지 않는다는 사실!😅
전세권이란?
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 용도에 따라 이를 사용, 수익 하고, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받는 특수한 물권.
*출처: 한국민족문화대백과
전세권 설정이란?
임대인과 임차인이 임대차 계약에서 합의를 하여 전세권 설정하기로 계약하는 것이다.
사실상 전입신고+확정일자를 하면 보증금을 못 받았을 경우, 전세권 설정을 하지 않아도 비슷한 효력을 가지고 있다고 합니다. 전입신고를 하지 못하는 경우 전세권 설정을 하는 경우가 많다고 합니다.
-전세권 설정의 장점과 단점
임차인이 전대차를 할 수 있다는 것은 임대인이 아닌 임차인이라도 제 3자에게 돈을 받고 전월세를 낼 수 있다는 의미입니다.
보증금을 돌려받지 못한 경우, 경매로 내놓을 수 있고, 또한 경매 낙찰을 거부할 수 있다고 합니다.
저는 대항력이 가장 좋았지만, 임대인이 임차인 동의 없이 집을 내놓을 수 없다는 점도 좋았습니다.
집주인 바뀐지도 모르는 경우도 있는 데, 그래도 집을 내놓을 때 이야기를 해준다는 뜻이니 좋다고 생각합니다.
자, 전세권 설정의 최대 단점!
정말 저도 전세권 설정을 2번이나 했지만, 이번에 처음 안 사실이었습니다.😮
해당 집에서 발생한 하자에 대해 모든 책임을 임차인이 져야 한다!
노후화로 인한 시설물(보일러, 에어컨 등) 고장은 원래 임대인이 고쳐주는 게 맞는 데, 아니라고 합니다.😤
장점
- 임차인이 전대차를 할 수 있다.
- 전세 보증금을 못 받을 경우, 임차인이 해당 집을 경매로 넘길 수 있다.
- 전입신고+확정일자와 같은 대항력과 우선변제권이 있다.
- 임대인이 임차인 동의 없이 집을 내놓을 수 없다.
단점
- 임대인의 동의를 구해야만 할 수 있다. (임대인이 동의하지 않으면 못함)
- 해당 집에서 발생한 하자에 대한 모든 책임은 임차인이 진다.
- 비용이 비싸다.
- 전세권 설정 및 말소(=해지) 할 때 돈이 든다.
- 개인이 혼자 할 수 있으나, 법무사에 맡기고 하는 게 좋다.
- 다음 세입자가 대출을 받아야 할 때 전세권 설정이 걸려있으면 받기 어려워서 풀어줘야 한다.
단점 맨 마지막에 적은 부분은 실제로 있었던 경험입니다.
첫 집에서 전세권 설정을 했지만,
다음 세입자가 전세권 설정 때문에 대출이 안 나온다고 하여, 미리 풀어줬습니다.
이때도 사실 오만가지 의심 가는 생각을 다했는 데, 집주인 분이 워낙 좋으신 분이라 믿고 미리 해지했습니다.😊
이때, 우리는 음.. 보증금 받기 전에 미리 풀어줄 거면 전세권 설정 왜 한 거지?라는 의문이 들긴 했습니다.🤭
2. 전세권 설정 등기 및 해지 (비용)
저는 임대인에게 서류 챙겨달라고 전화하기 좀 민망하기도 하고, 서류도 복잡하게 많아서 법무사를 통해서 했습니다.
아무래도 제가 이것저것 달라는 것보다 개인정보도 있으니, 법무사에 맡기는 게 편했습니다!
(어차피 임대차계약서에 주민등록번호 다 나오긴 합니다.😅)
-전세권 설정 등기
임대인과 임차인 둘 다 서류를 준비해야 합니다.
준비서류
임대인 준비 서류:
- 등기필증 또는 등기권리증
- 인감증명서, 주민등록 초본, 신분증, 인감도장
임차인 준비서류:
- 임대차계약서, 인감도장, 임대인의 위임장(함께 방문하지 않을 경우)
- 주민등록등본, 전세권 설정등기 신청서
개인이 직접 하는 경우에는 서류도 많고 복잡합니다.
서류 제출 이전에는 인감증명서 제출 시 임대인의 주소, 해당 건물의 등기부등본상 주소가 같은지, 임대인 인감도장과 증명서 도장이 같은지도 확인을 해야 합니다.
2억 보증금에 전세권 설정 비용은 80만원 정도 들었습니다~
전세권 설정 비용
🆗등록세 = 보증금의 0.24%
🆗지방교육세
🆗등록수수료 = 15,000원
🆗법무사 수수료
셀프등기 시 전세권 설정 비용 예시
-보증금 2억
➡️등록세 = 200,000,000*0.24% = 480,000원
➡️전세권 설정 비용 = 480,000+15,000 = 495,000원 정도
지방교육세 금액은 잘 모르겠습니다!
지금 계산해보니, 저는 법무사 수수료를 대략 30만원 정도 줬습니다.😊
-전세권 설정 말소 해지
말소할 때는 10만원 들었습니다.
준비 서류
- 전세권 설정 등기필증 = 전세권 설정서류
- 위임장
- 전세권 말소등기 신청서
- 전세권 설정 해지 증서
- 등록면허세 영수필 확인서
- 등기신청 수수료
- 임대인, 임차인 도장
저는 또 법무사에 맡겼습니다.😁
비싸긴 하지만, 내 시간 절약이라고 생각합니다.
전세권 설정 말소 비용
🆗전세권 말소등기 등록면허세: 6,000원
🆗지방교육세: 1,200원
🆗신청 수수료: 3,000원
🆗법무사 수수료
셀프로 신청 시에는 10,200원이 나옵니다.
저의 법무사 수수료는 89,800원으로 확인됩니다.
3. 나의 선택은 전세보증보험
전세권 설정을 해보니,
전입신고+확정일자+전세보증보험이면 충분하다고 생각이 들었습니다.
앞서 말한 듯이 제일 중요한 것은 보증사고가 일어나지 않는 것입니다.🥲
오늘은 전세권 설정에 대해 알아보았습니다.
다음 글에서는 이사 가고 난 뒤, 해야 하는 전입신고, 확정일자, 전세보증보험 신청 시 필요한 서류에 대해 알아보겠습니다.
이사할 때마다 느끼는 건 참 피곤합니다.😒
역시 내 집을 구해서 사는 게 부러울 따름입니다.!👍
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