이사할 때 임차인이 신고해야할 것들 (전입신고, 확정일자, 보증보험)
이사 정산에 관해 먼저 썼어야 했는 데,
어제 예고한 대로 전입신고, 확정일자, HUG전세금 반환보증보험(=전세보증보험)에 대해 먼저 알아보기로 했습니다.
위의 세가지를 꼭 신청해야 하는 이유는 나의 보증금을 지키기 위함입니다.
잊어버리지 말고 이사당일 전입신고를 신청할 예정입니다.
HUG보증보험은 전입신고+확정일자가 되어 있어야 신청 가능하고, 전입신고는 신청하고 다음날부터 효력이 있습니다.
그래서 저의 계획은 이사당일 전입신고하고 다음날 네이버를 통해 전세보증보험을 가입하는 것입니다!
(확정일자는 임대차 계약하는 당일에 받았어요!😁)
<목차>
-전입신고, 확정일자 신청 방법
-전세보증보험 신청방법과 구비서류
1. 전입신고와 확정일자는 무엇인가?
전입신고와 확정일자는 둘 다 신청하는 것이 좋습니다.
플러스로 보증보험까지 들어져 있다면 임대인이 보증금을 못 주겠다고 하는 등의 안 좋은 상황에서 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다!
-전입신고란?
➡️전입: 새로운 거주지로 옮긴다는 의미
-한마디로 새로 옮긴 거주지를 신고한다는 것입니다.
이사를 하게 되면 당사자는 이사한 날부터 14일 이내에 새로운 거주지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터에 방문하거나 정부 24 홈페이지에 접속해 전입신고(轉入申告)를 해야 한다. 정당한 사유 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않을 경우 5만원 이하의 과태료가 부과된다.
*출처: [네이버 지식백과] 전입신고 (판례와 사례로 보는 생활법률)
전입신고를 하지 않으면 과태료뿐만 아니라, 해당 물건(집) 실 거주하고 있지 않기 때문에 법으로부터 보호받기 어렵습니다.
주택임대차 보호법을 적용받기 위해서는 전입신고, 실제 거주, 확정일자 이 세 가지가 필수적으로 필요하기 때문에 안 할 이유가 없습니다. 동사무소 방문이 어려운 경우에는 정부 24 홈페이지를 통해 신고할 수 있으니, 꼭! 잊지 말고 신고하시기 바랍니다.
-전입신고하는 방법
1. 근처 주민센터(=행정복지센터)
세대주가 신고할 경우 신분증(면허증 또는 주민등록증), 도장, 임대차계약서 원본을 가지고 가면 해줍니다.
2. 정부 24
요일 및 시간에 상관없이 신청하고 싶다면 온라인 정부 24 홈페이지를 통해 신고 가능합니다. 단, 신청인이 미성년자이거나 기존 세대가 살고 있는 곳에 별도로 세대를 수성할 경우는 온라인 신청이 불가하다고 합니다. 본인인증만 가능하면 신청 가능합니다.
-처리기간: 즉시(근무시간 내 3시간)
-신청자격: 온라인은 세대주 본인만 가능!
둘 다 수수료는 따로 없습니다.
정부 24 근무시간 내 3시간은 공휴일/주말을 제외한 근무시간 내에만 해당하고, 휴일에는 처리가 안되고 정상 근무하는 날 처리가 된다고 합니다.
-전입신고 효력(=대항력) 발생 시기
전입신고를 신청한다고 해서 효력이 바로 발생되지는 않습니다.
그래서 임대차 계약을 할 때,
'임대인은 계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 등 다른 대출 설정이나 권리변경을 하지 않는다.'라는 특약을 넣습니다.
왜냐하면 근저당이 없이 깨끗한 등기부등본이었는 데, 임대차 계약 후, 대출을 받아버리게 되면 대출해 준 은행이 선순위가 되는 걸로 알고 있어서 항상 특약을 넣었습니다.
해당 특약 사항을 안 해주거나 기분 나빠하는 부동산이나 임대인은 못 봤습니다.
(임대차 계약 시 임차인 특약사항은 나중에 한번 더 포스팅할 예정입니다!😊)
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차 보호법」 제3조 제1항).
여기에서 “그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다 9981 판결).
🆗예를 들어, 홍길동이 2011년 12월 1일 임차주택을 임차보증금 1억 원에 임차하여 2011년 12월 15일 전입신고를 마쳤다면, 그다음 날인 2011년 12월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.
*출처: 찾기 쉬운 생활법령 정보
-확정일자란?
“확정일자”란 건물 소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다(「상가건물 임대차 보호법」제4조 제1항 참조).
*출처: 찾기 쉬운 생활법령 정보
확정일자를 하는 이유는 전입신고와 마찬가지로 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다.
-확정일자 신청방법
주민센터 방문 또는 정부 24에 신청하면 됩니다.
요즘은 주택임대차 계약 신고를 계약일로부터 30일 이내에 관할 주민센터 방문 또는 국토교통부 거래 관리시스템을 통하여 계약 당사자인 임대인과 임차인이 '주택 임대차 계약 신고서'에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고해야 한다고 합니다.
계약하고 바로 주민센터 가서 주택임대차 계약신고를 하면서 동사무소 직원분께서 확정일자도 바로 해주었습니다.
-주택임대차 계약신고
검색 포털사이트에 주택임대차 계약신고만 검색해도 바로 국토부 부동산 거래 관리 시스템 사이트를 만나볼 수 있습니다.
저는 주민센터에서 했는 데, 신청서 쓰고 한 10-20 분기 다려서 바로 받았습니다.
계약할 때 부동산에서 안 하면 과태료 문다고 꼭! 잊지 말고 하라고 당부해서 바로 했습니다.
주택임대차 계약신고란?
“주택 임대차 계약 신고제”란 임대차 계약 당사자(임대인과 임차인을 말함)가 임대차 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간, 임대료 등의 계약내용을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고해야 하는 제도입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제6조의 2 제1항 참고).
※ 임대차 신고대상은 2021년 6월 1일부터 체결되는 신규, 갱신(금액 변동 없는 갱신계약은 제외함) 임대차 계약입니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 부칙 <법률 제17483호, 2020. 8. 18.> 제2조 및 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제4조의 3 제1항 참조).
신고하지 않으면 어떻게 되나요?
🆗임대차 신고를 하지 않거나 거짓신고를 하면 과태료가 부과됩니다.
주택 임대차 계약의 신고 또는 주택임대차 계약의 변경 및 해제 신고를 하지 않거나(공동신고를 거부한 자를 포함) 그 신고를 거짓으로 한 자는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제28조 제5항 제3호).
※ 시행일로부터 1년(`21.6.1～`22.5.31) 간 계도기간으로, 계도기간 중에는 과태료가 부과되지 않습니다 [국토교통부 “6월 1일부터 ｢주택 임대차 신고제｣를 본격 시행합니다. 1년 동안 계도기간을 운영하며 과태료가 부과되지 않습니다.” 2021. 5. 31. 보도자료(https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95085588) 참조].
*출처: 찾기 쉬운 생활법령 정보
2. HUG 전세금 반환 보증보험
전에 쓴 글에도 많이 등장하는 전세금 반환 보증보험입니다.
앞서 말했듯이 이런 걸 하는 이유는 다 보증금을 지키기 위함입니다.
(당연히 돌려받아야 하는 보증금인데, 세상이 참 쉽지 않습니다.🥲)
저는 네이버 부동산을 통해 전세 보증보험을 신청할 예정이라, 네이버 부동산에서 대략적인 보증보험 금액을 확인하고, 준비 서류를 살펴보도록 하겠습니다.
(온라인으로 하는 이유는 허그에 전화했더니 오프라인과 모바일 허그는 심사 평균 한 달 걸리고, 네이버/카카오페이 같은 온라인에서 하면 일주일 정도 심사기간 걸린다고 해서 온라인으로 하기로 했습니다!)
-네이버 전세금 반환 보증 보험 준비 서류
중요! 서류는 신청일 기준으로 최근 1개월 이내 발급분이어야 합니다.
-전세 보증 보험 기본 제출 서류
- 확정일자부 임대차계약서
확정일자는 임대차계약서 앞면에 도장과 등록번호를 받습니다. 확정일자를 받은 임대차계약서 원본
임대차 계약을 온라인으로 한 경우에는 국토부 부동산 전자계약서로 준비해도 된다고 합니다.
- 전입세대 열림 내역서(도로명)
- 전입세대 열림 내역서(지번)
도로명, 지번 둘 다 주민센터에서 발급 가능하며, 전입신고하러 갈 때 임대차계약서/ 신분증 들고 가니깐 위의 서류도 함께 달라고 할 예정입니다. 수수료는 1건당 300원이라 총 600원이 나옵니다.
- 보증금 완납 영수증
전세보증금 전액을 임대인에게 지급했음을 증빙하는 서류
오프라인으로는 공인중개사에서 받을 수 있어서 잔금 치르는 당일(=이삿날) 부동산을 방문하니 준비해달라고 부탁할 예정입니다.
온라인으로는 계좌 이체한 금융기간 인터넷뱅킹에서 발급받을 수 있습니다.
- 주민등록등본
이것도 전입신고하러 주민센터 방문할 때 함께 달라고 할 예정입니다.
수수료는 400원입니다.
온라인에서는 정부 24를 통해 무료로 출력 가능합니다.
추가 할인 증빙으로는 신혼부부에 해당이 되어서 준비서류를 작성해 봅니다.
-신혼부부 추가 할인 증빙 서류 (50% 할인)
- 건강보험증 또는 건강보험자격확인(통보)서
*오프라인: 국민건강보험공단 지사
*온라인: 국민건강보험공단/ 정부 24
- 혼인관계 증명서
*오프라인: 주민센터/ 무인민원발급기 (수수료: 천원)
*온라인: 대법원 전자 가족관계 등록시스템/ 정부 24
- 재직/소득 증빙서류
*오프라인: 국민건강보험공단 지사/ 직장(사업장)/ 주민센터/ 무인민원발급기/ 세무서
*온라인: 홈텍스/ 국민건강보험공단/ 정부 24
신혼부부 추가 할인 증빙 서류는 온라인 정부 24를 통해 준비해봐야겠습니다.
-네이버 전세보증보험 가입 신청하는 법
검색창에 네이버 전세 보증보험 검색➡️네이버 전세금 반환보증 사이트 접속➡️가입 신청하기
예상 보증료는 주거지역 선택하고 주택유형 선택하고 보증금 및 계약 시작 날짜 넣어주면 나옵니다!
네이버에서 하면 네이버 페이 포인트 최대 3만 원 적립과 비대면 가입 3% 할인 혜택을 볼 수 있습니다.
스마트 스토어로 이것저것 사는 저에게는 좋은 혜택입니다.
등기부등본에는 임대인이 국세를 체납하는지 알 수 없습니다.
그래서 계약하고 난 뒤 세입자가 살고 있는 데 압류를 당하는 일이 있다는 기사를 보고 걱정이 되어 허그에 전화해서 문의하니 전세보증보험에 가입이 되어 있다면 그런 상황이 와도 보증금을 반환받을 수 있다고 합니다.
(단, 통화 내용은 법적으로 사용할 수 없다는 게 함정!)
이런 경우에 전입신고, 확정일자, 전세 보증보험에 가입이 되어 있는 상황이라면 받을 수 있다고 합니다.
걱정되는 부분은 국세로 인해 압류 당해 경매로 나가게 되면 임차인보다 국세가 우선시되는 부분이었습니다.
해당 부분을 설명했는 데, 사실 일어나지도 않은 일이어서 그런지 몰라도 받을 수 있다고 상담원 분께서는 말씀해 주었습니다.
근데 상식적으로 생각해보면,
전세보증보험은 하늘에서 돈이 떨어져서 주는 게 아니고, 임대인의 물건(집)을 경매로 해서 주는 건데, 흠.. 이런 부분은 이해가 되지 않습니다.
실제로 보증금을 못 받았는 데, 심사가 반려된다거나, 이것 또한 돈이 바로 지급되는 건 아니기 때문에 어찌 되었던 보증금 관련 문제가 생기면 피해는 임차인이 다 보게 됩니다.
그래서 저는 이걸 사전에 방지하기 위해서 임대인 분께 정중히 국세와 지방세 완납증명서를 요청했습니다.
해당 서류가 의무화되던지, 국세보다 임차인이 먼저가 되던지 했으면 좋겠습니다!👍
-이 부분은 국세 체납으로 인한 압류 임차인 피해라고 검색해보면 기사가 나옵니다.
Copyright ⓒ todghkfwjdqhj(=생활정보J). All rights reserved.
생활정보J 블로그의 모든 게시물 저작권은 생활정보J에게 있으며, 무단 복사, 도용, 재가공 시 법적 조치를 받을 수 있습니다.
댓글